房屋租賃合同法律風險

首先，在簽訂房屋租賃合同時，首要的一點是對合同雙方主體資格的審查（[1]）。尤其是出租人資格的審查，主要看其是否具有房屋的處分權。承租人如果審查不當，與其簽訂合同，入住后可能會被真正的房主驅逐出去，而當初的出租人又已“失蹤”，承租人只能啞巴吃黃連，有苦說不出。此外，簽訂房屋租賃合同應當采用書面形式。因為房屋租賃合同是要式合同，租賃期限在六個月以上的，應當訂立書面合同。雙方當事人如未簽訂書面合同，就視為事實上的租賃關系，為不定期租賃合同。法律規定，雙方可以隨時解除合同，這樣不利于對承租人權益的保護。

其次，要注意對代理人的代理權限進行審查。如果是通過中介公司租房，則注意對中介公司的資質審查。承租人在簽訂合同之前應當查驗代理人的身份情況及有無房主的授權委托書，注意審查授權范圍及授權時限，并將其留存作為合同的附件。如果是通過中介公司租房，首先應當查驗中介公司的資質情況，即審查證照是否齊全，盡量選擇具有資質且在行業中有一定知名度的中介公司。其次，是簽訂好與中介公司的服務合同，比如看幾次房，租房成功與否是否收費，收多少傭金等，都應在合同中約定，以防止有些黑中介只收錢，故意帶承租人看幾處房屋（實際上是中介的托），不管成功與否都收取傭金的風險。

另外，房屋租賃合同還應對承租人是否具有轉租權予以約定。依據法律規定，未經出租人同意，承租人不得轉租承租的房屋，但經出租人同意的可以轉租。在現實中許多轉租雖然經過出租人同意，但未留取書面證據，發生矛盾之后又無證據證明，是存在較大的法律風險的。正確的方法是要求出租人在轉租合同上簽字或蓋章，就可以防止轉租合同無效或出租人解除合同的不利后果。

最后，租賃合同的承租人還要知道“買賣不破租賃原則”及“優先購買權原則”。在合同中有所約定，依據法律規定，在租賃期間房主處分房屋，承租人并不因此喪失租賃權，新的房主應當遵守原來的租賃合同，非承租人同意不得解除原租賃合同，直至合同履行期滿。另外，出租人在處分出租房產時應當書面通知承租人，承租人在同等條件下具有優先購買權，否則，將導致處分房屋的合同無效，這一法律風險也應當注意防范。

總之，在簽訂房屋租賃合同時，請務必謹慎審查雙方主體資格、采用書面形式、審查代理權限、約定轉租權、了解買賣不破租賃原則和優先購買權原則等方面的內容，以降低法律風險，保障自身權益。